马斯克谈房市泡沫：他们自掘坟墓 需牢记教训

因为房价和利率的的飙涨，使很多人担忧美国房地产市场即将泡沫。对于房地产过热，近日特斯拉首席执行官马斯克在一则推特评论中说：“他们挖了自己的坟墓——我们都应该牢记这一教训”。

埃隆‧马斯克（Elon Musk）的评论源于多吉币（Dogecoin）联合创始人比利・马库斯（Billy Markus）5月14日在推特上发表的一条推文，称加密货币是在经济大萧条之后“作为反对央行控制的声明而创建的”。2008年房地产泡沫破灭，这是由次贷危机推动的。

马库斯在推特上写道，全球金融危机“是由掠夺性贷款行为和其它不负责任的胡说八道引起的，导致房地产泡沫破裂、猖獗的印钞、救助等”。

马斯克在回复马库斯时说，“房价只会上涨是错误的道理”。

马斯克也不支持掠夺性贷款，他说：“但其中许多贷款人受重伤或无法生存”，最后他在推特上写道：“他们挖了自己的坟墓——我们都应该牢记这一教训，包括我在内。”

The axiomatic error was that housing prices only go up. I don’t support predatory lending, but many of those lenders were severely wounded or didn’t survive.

They dug their own graves – a lesson we should all take to heart, including me.

— Elon Musk (@elonmusk) May 14, 2022

房价与收入的成长不成正比

简单的经济学常识，房价和收入增长都不能长期超过对方。两者需齐头并进——随着收入的增加，人们涌入房市；为了使房价持续上涨，工资必须有相应的上涨。

这就是为什么住房经济学家再次保持高度警惕的原因：新冠疫情下的房地产繁荣使房价增长远远超过收入增长。根据《财富》杂志5月17日的报导，过去12个月，美国房价上涨19.8%，而私人公司工资仅上涨4.8%。历史上火热的就业市场，跟不上历史上炙手可热的房地产市场。

房价增长和收入增长之间的脱节，造成自上次房地产泡沫以来从未见过的负担能力危机。根据抵押技术和数据提供商Black Knight的说法，典型的美国家庭将不得不花费其月收入的32%，来支付美国平均房价的抵押贷款。这是自2006年以来的最高水平。从长远来看，该数字在2010年代平均为19.9%。

虽然持续的房地产繁荣导致全国几乎每个区域市场的房价飙升，但它确实对一些市场造成了特别严重的打击。疫情导致的在家工作爆炸式增长，使爱达荷州的博伊西（Boise）和亚利桑那州的凤凰城（Phoenix）等房地产市场变得异常热门。在那些市场，它变得白热化。

为了更好地了解住房负担能力状况，《财富》杂志近期请穆迪分析（Moody’s Analytics）、CoreLogic和佛罗里达大西洋大学的房地产计划小组，评估各地房价是否难以负担。这三项评估旨在了解区域房价，相对于历史上支持的经济基本面（即当地收入）是否“被高估”。

CoreLogic的估算：

CoreLogic四月时向《财富》杂志提供了大约400个大都市统计区域的评估。这家房地产研究公司发现，65%的住房市场被“高估”（即那里的房价高于当地收入可以支撑的水平）。同时，CoreLogic估计26%的美国房地产市场价格“正常”，9%的价格“被低估”。

为了进行分析，CoreLogic使用了二月份的销售价格数据。不过，五月份的销售数据出来，情况应该会更糟糕。自二月以来，截至5月12日，30年期固定抵押贷款平均利率已从3.92%飙升至5.3%。此外，所有迹像都表明房价在此期间甚至更高。

虽然CoreLogic发现大多数区域房地产市场“被高估”，但该公司认为房价不太可能出现回调。CoreLogic表示，在这些房地产市场中，只有3%的市场有较高的机会看到明年房价下跌。

佛罗里达大西洋大学的估算：

每个月，佛罗里达大西洋大学房地产计划的研究人员都会计算，美国100个最大的市场中房价过高或过低的程度。然而，最新的计算对购房者来说是严峻的。

佛罗里达大西洋大学3月份的读数发现，相对于这些市场的经济基本面所支持的情况，美国最大的房地产市场100%的价格过高。

对购房者来说更糟糕的是：在这些大型市场中，44%的地区至少把房价高估了30%。价格过高的市场是博伊西（75%）；奥斯汀（66%）；犹他州奥格登（Ogden）（63%）；拉斯维加斯（60%）；和亚特兰大（60%）。

就在两年前，佛罗里达大西洋大学的数据发现，没有（0%）住房市场的价格被高估至少30%。上一次房地产市场如此“定价过高”是在2000年代房地产泡沫破裂之前。在2007年3月，40%的大型市场被高估了至少30%。

穆迪分析的评估：

穆迪分析的首席经济学家马克・赞迪（Mark Zandi）表示，不会将 2022 年的房地产市场称为房地产泡沫。因为他认为，称之泡沫，这需要投机驱动的价格增长和房价高估。虽然赞迪不认为现在是投机行为推高了房价，但他确实说满足了一个房地产泡沫要求：房价被严重“高估”。事实上，穆迪的最新分析发现，房地产市场看起来越来越像2007年。

在穆迪衡量的392个区域住房市场中，发现96%的区域被“高估”，并且当地房价高于当地收入能够支撑的水平，而且26%的区域住房市场被“高估”了30%或更多。定价最高的市场是博伊西（73%）；德克萨斯州谢尔曼（Sherman）（60%）；密歇根州马斯基根（Muskegon）（59%）；佛罗里达州霍莫萨萨斯普林斯（Homosassa Springs）（57%）；和田纳西州莫里斯敦（Morristown）（57%）。

在接下来的一年里，赞迪认为美国房价将持平。抵押贷款利率飙升造成的经济冲击应该足以让历史上炙手可热的房地产市场降温。然而，他表示，最“被高估”的房地产市场的房价可能下跌约5%至10%。

被高估的犹他州与被低估的加州

综观以上三个房价分析，令人颇为意外的是，加州多数地区没有被明显高估，例如旧金山湾区中心地带甚至被CoreLogic评为“低估”，在佛罗里达大西洋大学的评估中只有12.55%～18%的高估。

另外，犹他州的奥格登（Ogden）、盐湖城和普若弗（Provo）一带皆被3个研究机构评为房价“高估”太多（超过30%），情况与拉斯维加斯、凤凰城差不多。

根据犹他州的《德律撒新闻报》（Deseret News）报导，犹他大学Kem C. Gardner政策研究所的住房研究高级研究员德扬・埃斯屈克（Dejan Eskic）在3月时曾表示，住房“泡沫”的典型理解——是与当今市场上发生的情况不同，仍然存在真正的住房需求，尤其是在犹他州等西部州。

埃斯屈克说，库存不足正在推动需求，而早在2006年，不负责任的借贷行为就让每个人都能买房。如今，随着贷款要求收紧，获得抵押贷款并不容易，“所以我们的市场是由真正想要住房的人驱动的”。◇

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