随着美联储抑制通胀 抵押利率可能突破6%

专家预计抵押贷款利率很快会更高，这对购房者来说又是一次打击。跟随美联储升息的步伐，抵押贷款利率不断攀升，现在30年固定利率不止突破5%，住房市场经济学家已经在考虑会不会涨到6%的可能性。

美联储周三（5/4）宣布，将把短期利率提高0.5个百分点（两码），以遏制通胀。这意味着抵押贷款利率可能会上升得更高。事实上，周四房地美（Freddie Mac）公布过去一周以来的30年固定利率，已经再度突破十多年来的新高，来到5.27%。

房地美首席经济学家山姆・哈特（Sam Khater）表示：“随着30年期固定利率达到2009年以来的最高点，抵押贷款利率本周恢复攀升。”“虽然住房负担能力和通胀压力对潜在买家构成挑战，但房价将继续增长，但预计未来几个月将放缓。”

抵押贷款利率 还会涨到多高？

位于图森（Tucson, AZ）的Lending Arizona的抵押贷款经纪人洛克・安德鲁斯（Rocke Andrews）认为，今年的利率将突破6%。他看到房价上升到5%左右，已经迫使他的许多客户寻找更便宜的房子或提供更低的报价。

其他房地产专家认为，今年利率不太可能涨到那么高，但不是不可能。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）表示：“5.5%肯定是可以达到的，6%有点牵强。”“但到目前为止，抵押贷款利率的上调还是相当令人惊讶的——也许还有更多的惊喜。”

值得注意的是，根据房地美的数据，1981年抵押贷款利率达到18.6%，当时美联储也在与通货膨胀作斗争。专家们并没有预料到它们会达到如此高的水平。即便是去年底，多数专家仍仅预测到今年底可能上升到4.5%，但如今早已突破先前预期的天花板。

有专家认为，抵押贷款利率可能不会再飙升，至少不会立即飙升。它们目前很高，因为市场长期以来一直预计美联储会提高自己的利率。

房地美副首席经济学家连恩・基弗（Len Kiefer）说：“利率正处于上升轨道”，“在过去的几个月里，利率一直在乘坐火箭飞船，但步伐可能会有点平缓。”

利率上升的好处

如果通胀平静下来，美联储可能不会大幅加息，抵押贷款利率可能会趋稳甚至略有下降。然而，如果通胀继续急剧攀升，美联储可能会以更大的幅度提高联邦基金利率，这可能导致抵押贷款利率更高。

美联储希望用二十多年来的最大增幅升息，以冷却通胀。因为当联邦基金利率较高时，借钱或使用信贷进行购买会变得更加昂贵。因此，如果购买产品的人减少，就会减轻一些压力，让供应商有机会赶上，并给价格一些稳定的空间。

不过，无论抵押贷款利率保持在5%的范围内，还是进一步上升，买家的好处是房屋竞争可能会减少，竞标战和报价会减少。

根据抵押银行家协会的最新数据，在截至4月29日的一周内，购房者提交的抵押贷款申请减少了11.1%。房屋销售数量也在下降。

图森的贷款人安德鲁斯说：“有一段时间，你不得不比挂牌价高出3万到4万美元才能（被卖家）考虑（接受报价）。”上个月，他开始看到这些报价下降。 “现在，我有几个买家的购买价格与挂牌价相同。”

高利率和房价的“惩罚性组合”

对于一直在努力应对创纪录房价和现在超过5%利率的购房者来说，这确实不是个好消息。一年前，利率还不到3%，但是在4月28日的一周内平均已到达5.1%，然而又经过一周时间，显然它再度上扬了。

更高的利率可以让每月抵押贷款偿还增加数百美元，在整个30年期间增加数万美元的利息。这迫使许多买家搁置了拥有住房的梦想，因为他们负担不起高利率和房价的“惩罚性组合”。

“我们已经没有先例了”，房地美的基弗（Len Kiefer）说：“这是对市场的真正考验。在这一代人的时间里，我们从未见过像这样的（抵押贷款）利率增长速度。”

考虑到更高的价格和费率，与一年前相比，今天购买同一房产的人可能会多支付约47%的费用。这是由于高通胀、天然气和能源价格上涨，以及租金上涨而导致的所有额外支出。

Realtor.com首席经济学家丹尼尔・海尔（Danielle Hale）说：“买家正在寻找他们能负担得起的东西。他们再也负担不起同样的价格了。”

海尔还说，“我认为房价上涨将达到顶峰。随着需求下降，成本也会下降。”价格将每年上涨1－2%，接近历史平均水平——不会下降，因为房源供给还是不够，“我们还是落后”。

住房卖家与买家的拉扯

住房专家预测，房价两位数增长的日子可能已经不多了。价格可能会继续上涨，但每年只会上涨几个百分点，因为买家再也买不起了。它们还可能在某些房地产市场中趋于平缓，甚至下跌。

NAR的云预测道：“房地产市场将会降温”。他预计销售额也将继续下降。“买家根本无法以这些利率获得抵押贷款。”

但预计大多数房地产市场的房价不会下降，至少下降幅度不会很大，因为仍有很多买家和投资者想要买房。

“仍然有相当多的家庭想要购买，不想应对市场狂热的房屋”，海尔说，如果他们跳回市场，“可以阻止价格下跌”。

那些不依赖抵押贷款的投资者也可以保持价格坚挺。婴儿潮一代出售已付清贷款的房屋，缩小面积以换成他们可以直接购买的房屋。而那些在昂贵地区拥有房产的人，也能很轻易购买其它地区更便宜的房子。

根据Realtor.com的数据，在全美3月份房屋挂牌价中位数达到40.5万美元，比去年同期上涨13.5%。

海尔说：“更高的抵押贷款利率使买卖双方更难就房屋价格达成一致”，但是“卖家可能最近看到了非常高的售价，并且把这个高价牢记在心里。”

对购房者来说，尤其是没有大量现金储备的首次购房者，将在财务上变得更加困难。这是一个艰难的房地产市场，而且在买卖双边都需极力拉扯的情况之下。◇

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本文刊载于旧金山5月7日地产版

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