贷款利率飙升 美国房市2022年六大走向

去年在美联储宽松政策下，抵押贷款利率下行，美国购房需求旺盛；今年随着美联储开启加息周期，抵押贷款利率开始飙升，但专家表示，美国地产市场到2022年不会有太大的缓解。

随着美国通货膨胀以四十多年来最快速度上升，抵押贷款利率的上升和物价飙升，人们愿意支付的房价可能会受到压力。

《华尔街日报》报导，虽然出现全国性房价下跌的情况很少见——触发了2008—2009年金融危机的楼市崩盘是罕见例外，但会出现房价涨幅落后于通货膨胀的时候，这实际上使住房在一段时间内更容易负担。

对可负担住房的追逐可能会带来人们购买的房屋类型和购置区域的变化。例如，根据美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors）的数据，2月份西部地区成屋销量同比下降了8.3%，但在房价中值相比西部低近20万美元的南部地区，成屋销量增长了3%。

以下是多名专家对2022年美国房市的多方预测。

1. 高价房屋的竞争可能会减少

美国抵押贷款利率正在上升，本月，30年期固定利率抵押贷款的利率超过5%，这是自2011年以来首次，专业人士表示利率可能会继续上升。

“大多数买家的出价范围取决于他们每个月能负担多少，随着利率的增加，抵押贷款付款会增加。因此，抵押贷款利率的上升意味着购房者将不得不调整他们的预期，并开始在较低房价范围内选择。”个人理财公司Nerdwallet的房屋和抵押贷款专家霍尔顿‧刘易斯（Holden Lewis）对“市场观察”（Market Watch）说，“我们可能会看到对高价房屋的竞争减少，而对低价房屋的竞争会更多。”

2. 买家的选择有限

Realtor.com首席经济学家丹妮尔‧黑尔（Danielle Hale）对福克斯新闻表示，待售房屋的数量已经超过季节性低点，但仍然滞后。

黑尔说，我们正在进入挂牌售房“一年中最好的时间”，并且有更多卖家进入市场。尽管如此，黑尔警告说，“整体格局仍然是买家选择有限的局面。”

她补充说，待售房屋的销售速度很快。

“即使抵押贷款利率达到11年来最高点，房屋的要价和销售价格仍在继续上涨，购房者的预算正在捉襟见肘。”黑尔说。

根据黑尔的说法，目前，典型待售房屋的融资成本已经增加了大约40%，几乎是总体通货膨胀率的五倍。

3. 房贷利率上升或迫使部分买家退出市场

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）对“市场观察”表示：“由于利率上升对负担能力的打击，许多买家将被迫退出市场。”

“15%的房价上涨和现在高达5%的利率，增加了每月抵押贷款支付数额……肯定远远高于人们的收入增长和消费价格通胀。”他说。

4. 租金上涨伤害首次购房者

由于日常必需品成本的上涨，首次购房者并没有看到房屋净值和财富增长。

黑尔对福克斯新闻说，对于这些买家来说，在原本已经充满挑战的房地产市场，租金上涨使得首次买房者难以为首付存钱。

例如，3月是单间至两居室房产租金连续第八个月增长达到两位数。

根据Realtor.com的数据，美国50个最大的大都市租金中位数达到了创纪录的1,807美元。

黑尔说，现在，锁定住房成本，以防止不得不支付更高未来租金的动力正在增加。

5. 房价将继续上涨 但增速有所放缓

《财富》杂志本周报导，包括CoreLogic和房地美（Fannie Mae）在内的每家有公开预测的大型房地产公司都预测，来年房价将进一步上涨。

但专业人士表示，对买家来说，好消息是房价增长在2022年可能会有所放缓。Zillow表示，年度房价增长将“在整个春季继续加速，在5月份达到22%的峰值，然后到2023年2月逐渐放缓至17.8%。”

Zillow经济学家妮可‧巴肖（Nicole Bachaud）对“市场观察”解释说：“由于足够多的买家在价格上涨和抵押贷款利率之间达到承受能力上限，因此需求回落，我们将看到今年晚些时候价格增长放缓。”

“抵押贷款利率的急剧上升正在将更多购房者赶出市场，但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需双双下滑，市场不太可能很快从卖方市场转向买方市场。”房地产经纪公司Redfin首席经济学家达里尔‧费尔韦瑟（Daryl Fairweather）在一份声明中表示。

黑尔预计，“随着销售减少和卖家增加，市场将更加平衡”，房屋签订合同的价格和速度将会放缓。

尽管如此，“部分由十年来建房不足所驱动的失衡严重程度，可能意味着房地产市场会缓慢降温。”她补充道。

根据黑尔的说法，这意味着购房者和租房者“应该准备好迅速采取行动”，包括在寻找房屋或出租地点之前有条不紊地打理财务，并对自己是否能负担得起充分了解。

6. 雇员重返办公室 或影响住房选择

Realtor.com高级经济学家乔治‧拉修（George Ratiu）对“市场观察”说：“四月可能会见证消费者活动的更广泛改善，包括随着（瘟疫）大流行限制的消退，以及我们进入新常态而旅行增加。虽然公司转向办公环境并试图让员工回到办公室和拥挤的通勤中，但加薪跟不上汽油、午餐、服装和日托成本的增加，将导致员工对灵活性（工作）的需求。过去两年远程工作的成功不仅重新定义了就业文化和期望，还让美国人有机会在远离高成本市中心的地方寻找更多经济适用房。”

他也表示，一些认为自己不必亲自重返办公室的人实际上可能不得不重返工作岗位，这意味着可以看到人们从他们在瘟疫大流行高峰期购买的更多郊区房屋，搬回城市地区。

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