美房价增速比收入快 差距扩大引泡沫担忧

【美国2022年05月11日讯】（英文美国记者Andrew Moran报导／高杉编译）房地产经纪网站最新公布的数据显示，美国正在经历著有史以来最热的房地产市场。

根据房地产经纪网站（Realtor.com）4月份的报告，上市房屋价格中位数同比增长14.2%，达到42.5万美元。房地产专家预计，通常繁忙的春季购房季节，将会出现更激烈的竞争。

该房地产网站在一份声明中说：“尽管需求有所缓和，但美国房屋的中位价在4月份又创下了历史新高，并且比3月份的年化增长速度有所加快。”

最近的标准普尔／凯斯-希勒房价指数（S&P/Case-Shiller Home Prices Indices）数据也显示了目前房地产市场的热度。

2月份，全美范围内的房价同比飙升了近20%，其中“阳光地带”城市的涨幅最高。美国房地产市场上一次录得如此耀眼的增长，还是在2008年的房地产危机期间。

同时，还有一个趋势引起了经济学家们的注意：房价中值与家庭收入中值的比率。这一数字在1月份攀升至7.72的历史高位。之前的最高纪录是2005年11月的7.03。

市场泡沫还是长期趋势？

据CNBC报导，在过去的十年里，美国的家庭收入中位数增长了约11%，而房屋价格中位数飙升了30%。自1965年以来，平均房价已经飙升了118%，而家庭收入中位数只上升了15%。

根据全国房地产经纪人协会（National Associations of Realtors）和Realtor网站的一份联合报告：“一个年收入为7.5万至10万美元的家庭，目前可以买得起在售库存中51%的住房。然而，同一个家庭在2019年，可以买得起58%的待售房屋。因此，在疫情期间，收入在7.5万至10万美元的家庭的负担能力，下降了7个百分点。”

抵押贷款利率的上升，可能也开始在住房市场发挥重要作用。

根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association, MBA）的数据，目前，30年期抵押贷款的平均利率为5%，高于一年前的大约3%。此外，据估计，为了支付抵押贷款，普通的美国家庭需要花费其月收入的近三分之一。

为购房者提供首付援助的“Home LLC”公司的首席执行官尼克‧沙阿（Nik Shah）就此评论说，抵押贷款利率的这种上升趋势，正在将许多潜在的购房者挤出市场。

沙阿对《美国时报》（The Epoch Times）表示：“在2020年底，典型的美国居民可以买得起比中位价房屋高出48%的房屋；而在2022年，由于抵押贷款利率和房价的上升，这个比例降低到只有5%。”

摩根士丹利（Morgan Stanley）认为，尽管人们担心的是，抵押贷款利率的上升会影响疫情时代的房地产热潮，但利率上升只会影响那些新进入房地产市场的人。

银行研究人员在最近一份研究报告中说：“抵押贷款市场大多是固定利率，因此，提高利率不会提高目前业主的月供，反而会不成比例地影响首次购房者。”

但问题是，如果更多的人被挤出房地产市场，住房销售量和房价是否会开始对之做出下跌的回应？

独立股票研究公司Kalkine Group的首席执行官库纳尔‧梭尼（Kunal Sawhney）认为：“实质性的转变可能即将到来。”

梭尼对《美国时报》表示：“但这种转变，可能不会像一些学者在过去几个月里所预测的那样，对住房资产的价格造成损害。在近中期内，市场上既不会出现大规模的房价修正，也不会出现重大的崩盘。”

达拉斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Dallas）在3月份的一份题为“市场实时监测发现了美国住房泡沫正在形成的迹象”（Real-Time Market Monitoring Finds Signs of Brewing U.S. Housing Bubble）的报告中指出，“自2000年代初的繁荣以来，美国住房市场的行为首次出现了异常。”

然而，该地区央行的研究分析师认为，即使出现修正，也不会类似于十多年前的上一次房地产泡沫。理由是家庭财务状况已获得改善，买房的借贷水平适中。

摩根士丹利的分析师还补充说，展望未来，房屋价格的上涨应该会开始“减速”。

沙阿也同意这个观点，并补充说：“它们（房价）几乎没有机会下降”，因为市场上的住房库存量又创下了新低，而且“需求被压抑的千禧一代，正等待着在第一个可能的机会，以便出手抢购房屋”。

房利美（Fannie Mae）预测称，2022年的美国房价将增长10.8%。该数字比之前预测的11.2%略有下降。房利美是一家政府支持的企业（GSE），从小型银行或信用社购买抵押贷款并提供担保。它还预测说，2023年的房地产价格可能会攀升3.2%。

然而，穆迪分析公司（Moody’s Analytics）指出，97%的美国城市的房屋价值被高估了。它还预测称，这些地区的房价可能在未来几年内暴跌10%。

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