抵押贷款利率下调 买房负担能力仍恶化

抵押贷款利率出现连续3周的下降，不过全美房价的压力锅和库存量依然十分紧绷。根据全国房地产经纪人协会（NAR）的估计，美国新买家的典型房屋的每月抵押贷款支付额比上一年增加了45%或约600美元。

根据NAR高级经济学家盖伊・科拉顿（Gay Cororaton）的分析，四月份，独立房的平均每月抵押贷款支付增加到1,900美元，基于391,200美元的房屋中位价，首付10%和5%的30年抵押贷款利率。

科拉顿告诉《英文美国》，这与去年1,300美元的平均抵押贷款支付相比有了显着增长。

估计表明，如果美联储今年继续其预期的加息，每月的抵押贷款支付将比去年高出约800美元，这使得购房更具挑战性。

科拉顿指出，不断上涨的房价和抵押贷款利率正在减缓买家的需求。

“现在的风险比一年前更大，当时经济仍在上升”，她说。

科拉顿说，鉴于经济风险和不确定性的增加，人们认识到现在不是购买房产的好时机。结果，他们继续租房，推高了租金价格。

由于预期美联储继续加息，抵押贷款利率已经上升。与去年相比，30年期固定利率抵押贷款的利率从大约3%上升到5%，是1980年代以来的最大涨幅。

到目前为止，美联储已将基准利率提高了75个基点，最近将其提高到0.75-1%的范围，作为其应对持续高通胀的努力的一部分。美联储官员暗示，未来几个月将再次加息。

根据美联储的预测，到今年年底，利率预计将升至近1.9%。根据NAR的估计，如果美联储继续加息，今年抵押贷款利率可能会跃升至6%。

科拉顿预测，如果到十二月典型房价达到40万美元，且抵押贷款利率达到 6%，那么到年底每月抵押贷款支付将达到2,176美元，比2021年高出约800美元。这比2021年增长了近60%。

该分析适用于现有房屋销售。新房销售将支付更高的抵押贷款。“新房比现有的独立房更贵，价格差异约为5万美元，”科拉顿指出，新房的抵押贷款还款可能比现有住宅的抵押贷款高出几百美元。这也是今年新屋销售大幅放缓的原因之一。

四月份，美国全新独立房的销量连续第4个月下降，经季节性调整后的年率暴跌至591,000套，为2020年四月以来的最低水平。三月至四月的降幅为16.6%，远高于比现房销售下降2.4%。

尽管需求放缓且成本上升，但房地产专业人士认为，由于库存非常紧张，房价仍有进一步上涨的空间。

纽约的房地产经纪公司Ideal Properties Group的创始人亚历山德拉・谢帕诺维奇（Aleksandra Scepanovic）说：“库存非常稀缺，一出现就立即下架。”

专门研究布鲁克林市中心及周边地区的谢帕诺维奇告诉《英文美国》，从疫情开始就有很多被压抑的购房需求，但由于成本上涨，一些人正在退缩。

她说，许多人选择租房而不是拥有自己的房子，因此租房市场价格已经失控。

谢帕诺维奇说，最重要的是，新房的供应正在减少，这无助于房价降温。

根据NAR的数据，四月份房屋中位价与去年同期相比上涨了14.8%。该组织预计，现房销售价格将继续上涨，尽管到今年年底的涨幅将放缓至10%，这使许多人无法实现美国的购房梦想。

截止至6月2日的一周，房地美公布30年固定利率出现连续3周下滑，跌至5.09%。

“本周抵押贷款利率继续小幅下降，但仍显着高于去年，影响了负担能力和购买需求，”房地美首席经济学家山姆・卡特（Sam Khater）说：“进入夏季，潜在购房者人数减少，供应量增加，房地产市场正在正常化。在过去几年市场空前紧张之后，这是一个可喜的消息。”

房地产网站Zillow认为，失业率低且通胀压力持续存在，但随着央行收紧货币政策，市场开始对经济增长放缓表示担忧。尽管美联储在接下来的几次会议上维持加息50个基点的立场——这将给抵押贷款利率带来上行压力——但投资者似乎押注经济可能陷入困境，美联储将不得不更快放缓加息步伐。◇

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本文刊载于旧金山6月4日地产版

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