俄乌战火将如何波及美国房地产？

俄罗斯对乌克兰的入侵让世界大部分地区都处于紧张状态，这已经成为欧洲二战以来的最大军事冲突，并且间接扰乱了全球金融市场，且波及美国房地产市场。

根据房地美最新数据，原本预计将继续微升的抵押贷款利率反而略有回落，截至2月24日的一周，30年期固定房贷利率从3.92%，跌至3.89%。

许多投资人为防止股市、加密货币暴跌，已经从中提取资金转而购买其它有形，例如房地产、贵金属。最终，已经加速的通货膨胀率，预计将进一步上升，这将伤害租房者、买家，甚至是建筑商，他们将继续努力应对快速上涨的建筑成本。

“这对经济和住房都不利。⋯⋯这只是糟糕程度的问题”，穆迪分析（Moody’s Analytics）首席经济学家马克・赞迪（Mark Zandi）说，“俄罗斯的行动会以多种不同的方式损害住房。”

美东周四（2/24），标准普尔500指数今年迄今下跌超过12.5%，较早盘有所回升。由于乌克兰边境的紧张局势升级，近一半的损失发生在过去五天。在总统拜登宣布对俄罗斯实施更多制裁后，周四下午股市开始反弹。

虽然这是一个巨大的损失，但它不像2000年那样的崩溃，当时市场损失了超过50%的价值。

“投资者往往对坏消息反应过度，然后安定下来。”全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特・迪茨（Robert Dietz）说。

这可能对豪华房地产市场产生更大的影响，富裕的买家经常套现股票或加密货币来购买价值数百万美元的房屋，或第二或第三居所。然而，任何不确定性都可能迫使所有价格范围内的买家，暂停购买房地产或其它大宗投资。

目前，由于担心欧洲爆发全面战争，股市的不确定性正在帮助控制抵押贷款利率。许多投资者进入了包括抵押债券在内的债券市场，因为它们通常被认为是更安全、波动性较小的投资。当债券价格因此上涨时，抵押贷款利率通常会下降。

根据房地美的数据，截至2月24日的一周，利率平均为3.89%。利率没有突破 4%，而是从前一周的3.92%小幅下降。

“我们预计利率会上升，”Realtor.com首席经济学家丹尼尔・海尔（Danielle Hale）说，现在“利率更有可能稳定，甚至下滑。”

从另一方面来看，如果买家不担心他们现在必须在抵押贷款利率进一步上涨之前购买房屋，那么它将可以缓解市场的一些紧迫性。这可能会在短期内减少需求，从而减少买家之间的竞争。海尔认为这将影响所有价位的房产。

然而，对于利率是否会保持较低水平，尚无定论。马克・赞迪（Mark Zandi）认为，由于动荡和随之而来的通胀，它们可能会上涨。

对美国人来说，另一个影响是石油和天然气价格上涨，因为俄罗斯是地球上第二大石油生产国。虽然这预计会影响油气和家庭供暖成本的价格，也可能使商品更加昂贵。这是因为食品、产品和建筑用品的生产通常需要石油。然后它们需要在全国，甚至世界各地运输，才能上架。

“如果油价上涨，就会提高整个经济的成本，”海尔说，“这意味着更多的通货膨胀。”

赞迪警告说，如果美国人缩减开支，这可能会导致失业。他预计不会出现另一场衰退，但他也不排除会出现衰退。

全球供应链也可能出现更多中断。“这对房屋建筑商来说是一个真正的问题”，赞迪说，“他们无法建造以满足需求，因为他们无法获得建筑材料和电器，以及完成房屋所需的东西。”

预计通货膨胀和供应链问题将导致更高的建设成本。罗伯特・迪茨（Robert Dietz）说，建筑材料的价格已经同比上涨了22%。木材在过去13个月中上涨了 40%，而建筑中使用的一种流行刨花板，同期上涨了约60%。这些成本将转嫁给新购房者。#

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本文刊载于旧金山2月26日地产版

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