俄乌交战下 美按揭利率骤降 房价或再创新高

由于市场正在应对俄罗斯袭击乌克兰的影响，美国的抵押贷款利率出现大幅下降。这意味着房价的飙升可能会继续下去。

据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）报导，从今年年初到上周五（2月25日），颇受欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率，已经上升了近整整一个百分点，达到4.18%。但随后，在周一（2月28日）和周二（3月1日）分别下跌至4.04%和3.9%。这是自2020年3月疫情开始以来最大的两日降幅。

随着房地产市场历来都会非常繁忙的春季的开始，抵押贷款利率下降将给购房者带来更多的购买力。而这也将使本已经创纪录的高房价继续上涨。据提供住宅物业信息、分析和服务的供应商CoreLogic周二发布的一份报告显示，美国1月份的房价同比上涨了19.1%。这是自从CoreLogic开始跟踪价格以来，即45年来的最高增长水平。

据美国全国广播公司财经频道（CNBC）报导，CoreLogic首席经济学家弗兰克‧诺莎福特（Frank Nothaft）对此表示：“去年12月和今年1月，待售房屋库存继续创下了整整一代人的最低水平。由于市场供应有限，买家们一直在哄抬价格。”

诺莎福特还补充说，抵押贷款利率自1月份以来的上升，削弱了购房者的承受能力。未来几个月的价格增长应该会放缓，但这一切都取决于此次利率的下降会持续多久。鉴于导致抵押贷款市场面临压力的其它因素都与乌克兰危机无关，这种下降可能会很短暂。

周二，美国10年期国债收益率跌至1月下旬以来的最低水平，抵押贷款利率则大致跟随着美国10年期国债收益率的变化。由于俄罗斯入侵乌克兰，市场正在经历着动荡。

就目前而言，美国国债的走势导致了抵押贷款利率的回落。但抵押贷款利率的变化会更直接地取决于对抵押贷款支持债券（MBS）的需求。这些债券通常会效仿10年期国债的走势，但也并非总是如此。而现在正是那些并非如此的时期之一。

与美国国债不同，抵押贷款支持债券的持续时间可以根据再融资的需求而变化。30年期的固定贷款很少会持续30年。如果人们提前进行了再融资或出售了房屋，那么债券期限就不会那么长。《抵押贷款新闻日报》首席运营官马修‧格雷厄姆（Matthew Graham）表示，鉴于目前利率上升，再融资机会增多，目前这批抵押贷款支持证券的持续时间预计不会超过5年。

在过去三个月中，5年期美国国债的涨幅比10年期美国国债高0.10%。由于抵押贷款支持债券的表现更类似于短期的5年期美国国债，因此它们很难跟上10年期国债的步伐。

格雷厄姆解释说：“美联储购买债券的前景对抵押贷款支持债券的影响也大于对公债的影响，因为美联储在购买新抵押贷款支持债券的总需求中所占的比例更大。因此，如果美联储撤出（目前它正在撤出），抵押贷款支持债券的价格一定会进一步下跌，以吸引买家。在其它条件不变的情况下，抵押贷款支持债券的价格越低，利率就越高。”

然而，鉴于目前的地缘政治紧张局势，对短期债券的需求有所增加，因此抵押贷款利率正与更广泛的债券市场保持得更为同步。问题是，这种情况会持续多久，答案仍取决于乌克兰和其它地区情况将如何发展。

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