【名家专栏】美国房地产业危机将至

【美国2022年04月25日讯】（美国专栏作家Milton Ezrati撰文／曲志卓编译）就目前而言，住宅房地产似乎在强大的积极力量和消极力量之间摇摆不定。

它们的相互作用可能会在未来几个月内产生一幅不均衡的画面。但随着时间的流逝——比如说，今年年底，当然还有2023年——负面影响将占主导地位。该行业将经历调整和纠正，不会像2008年和2009年那样，但无论如何都会进行调整。

到目前为止，统计数据描绘了一幅喜忧参半的画面。住宅建设活动依然强劲。美国商务部报告称，在2月份增长了6.8%之后，3月份新住宅的建设又增长了0.3%。建筑业比2021年3月高出近4%。积极的力量在全国每个地区都表现出来。

相比之下，商务部还报告称，2月份私人住宅的销售量比1月份下降了2%，比一年前下降了6%。

建筑业不能在销售下降的情况下继续长期上涨。目前这种状况持续的唯一原因是，当疫情后销售激增时，建筑商的速度很慢，现在正在迎头赶上。

毫无疑问，建筑业也反映了对房价持续快速上涨的投机，根据全国房地产经纪人协会（the National Association of Realtors）的数据，过去一年全国房价上涨了约15%。然而，随着时间的推移，销售的低迷将为整个行业定下基调。

这种转变可能会以慢动作发生。无论发展如何，通货膨胀和对通货膨胀的担忧都将维持买家对房地产的兴趣。房屋所有权是普通美国人可以保护其资产免受生活成本上涨蹂躏的少数几种方式之一。在1970年代和1980年代初的最后一次大通货膨胀期间，情况确实如此。随着总体价格压力的持续增长，人们将继续尽可能地关注房地产。

然而，衰退的力量正在集结。其中之一是住房本身价格的上涨。另一个是抵押贷款利率的持续上升。总之，这些趋势使越来越多的人负担不起购房。全国房屋价格中位数上涨15%远远超过家庭收入中位数3.5%的涨幅。

抵押贷款利率上升增加了压力。联邦住房金融局（The Federal Housing Finance Agency）指出，平均抵押贷款利率已从一年前的2.86%上升到今年2月的3.83%，这是最近的数据。据《华尔街日报》报导，平均30年期抵押贷款利率已升至5%以上。这些举措使融资成本上升了75%。

综合起来，融资成本的飙升以及新房和现有房屋的价格使支持中位数价格房屋抵押贷款的相对负担增加了约30%。

最新的全国房地产经纪人协会计算出，即使考虑到家庭收入的增加，支持房屋中位数抵押贷款的负担也从一年前家庭收入中位数的不到15%上升到目前的近20%，这使得房屋所有权的相对负担比去年这个时候高出25%以上。

负担能力的恶化发生在美国的每个地区。虽然一些地区比其它地区遭受的损失更大，南部的负担能力下降幅度最大，西部地区最少，但所有地区都显示出显著的负担能力下降。当然，人们会为了个人梦想或通胀对冲而硬撑。但随着成本的上升，越来越多的人将放弃购买的想法，至少目前是这样。

由于美联储准备继续提高利率，包括抵押贷款利率，并且由于房价在这个国家总体通胀的影响下没有显示出放缓的迹象，因此，无论普通美国人想要什么，住房似乎都会变得越来越难以承受。

衰退变得不可避免。当它发生时，它可能比2008年和2009年的上一次衰退看起来更温和。目前美国没有遭受当时存在的极端过度行为。如前所述，调整可能以慢动作发生，但显然就在眼前。

作者简介：

米尔顿‧埃兹拉蒂（Milton Ezrati）是《国家利益》（The National Interest）的撰稿编辑。该杂志附属于布法罗大学人力资本研究中心（the Center for the Study of Human Capital at the University at Buffalo）。他也是总部位于纽约的通信公司Vested的首席经济学家。他的最新著作是《三十个明天：未来三十年的全球化、人口统计学和我们将如何生活》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。

原文“Housing: Poised for Trouble”刊于英文《美国时报》

本文仅代表作者本人的观点，不一定反映《美国时报》的立场。

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